ПДФО з оренди нерухомості — 5% з 23 жовтня 2026 року: як рахувати за жовтень і до кінця року

Закон № 5025-IX від 15.10.2026 знизив ставку ПДФО для доходів фізичних осіб від оренди житлової та нежитлової нерухомості з 18% до 5%. Норма діє з 23 жовтня 2026 року. Військовий збір лишається 5%, тож загальне навантаження на орендну плату зменшилося з 23% до 10%. Зміна стосується і власників квартир, і компаній та ФОП, які орендують приміщення у фізичних осіб. Найбільше запитань викликає жовтень, коли ставка змінилася посеред місяця.

Знижена ставка поширюється на квартири, будинки, офіси, склади, торговельні приміщення та їхні частини. Оренда сільськогосподарських земельних ділянок і паїв оподатковується за попередньою ставкою 18%.

Орендар — компанія або ФОП. Орендар діє як податковий агент: під час виплати орендної плати утримує ПДФО і військовий збір, перераховує їх до бюджету й відображає дохід у податковому розрахунку (додаток 4ДФ) з ознакою доходу від оренди. З 23 жовтня агент застосовує ставку 5%.

Орендар — фізична особа без статусу підприємця. Орендодавець сплачує податок самостійно щокварталу, протягом 40 календарних днів після закінчення кварталу, і відображає доходи в річній декларації про майновий стан і доходи. За IV квартал 2026 року податок сплачується до 9 лютого 2027 року, декларація за 2026 рік подається до 1 травня 2027 року.

Орендодавець — ФОП на єдиному податку, який здає нерухомість у межах підприємницької діяльності, сплачує єдиний податок за своєю групою. Для нього зміна ставки ПДФО значення не має.

ПДФО утримується в момент нарахування або виплати доходу. Тому за загальним правилом:

• орендна плата, нарахована й виплачена до 22.10.2026 включно, оподатковується за ставкою 18%;
• орендна плата, нарахована або виплачена з 23.10.2026, оподатковується за ставкою 5%.

Найчастіша ситуація — оренда за жовтень, акт за яким підписано 31 жовтня, а оплата надходить у листопаді. Фахові видання тлумачать її по-різному. Одна позиція: дохід за весь жовтень нараховано 31.10, тож уся сума оподатковується за ставкою 5%. Друга, обережніша: ДПС може вимагати розподілити жовтневу суму пропорційно календарним дням, тоді 22 дні оподатковуються за ставкою 18%, а 9 днів — за ставкою 5%. Офіційного узагальнювального роз'яснення ДПС щодо жовтня на дату публікації немає. Окремі видання також повідомляють про можливе поширення нової ставки на доходи з 1 січня 2026 року, проте офіційного підтвердження цього немає. Якщо таке роз'яснення з'явиться, переплачений податок можна буде повернути через річну декларацію.

Наша рекомендація для податкових агентів: виплати після 23.10 оподатковувати за ставкою 5%, а для оренди за жовтень обрати позицію і зафіксувати її в обліковій політиці. Нижче — розрахунки для обох варіантів.

Орендна плата — 20 000 грн на місяць. За договором вона сплачується до 5 числа поточного місяця.

Оренду за жовтень виплачено до 23.10, тож вона оподатковується за ставкою 18%. З листопада орендодавець отримує на 2 600 грн на місяць більше, якщо договором не передбачено інше. Компанія може вирішити, чи зберегти суму «на руки» і зменшити орендну плату, чи залишити ставку оренди без змін. Таке рішення оформлюється додатковою угодою.

Орендна плата — 31 000 грн на місяць. Акт за жовтень підписано 31.10.2026, оплата — 05.11.2026.

Варіант А: уся сума за ставкою 5%.

ПДФО: 31 000 × 5% = 1 550 грн. Військовий збір: 31 000 × 5% = 1 550 грн. Орендодавець отримує 27 900 грн.

Варіант Б: пропорційно календарним дням.

• 1–22 жовтня: 31 000 ÷ 31 × 22 = 22 000 грн, ПДФО 18% = 3 960 грн.
• 23–31 жовтня: 31 000 ÷ 31 × 9 = 9 000 грн, ПДФО 5% = 450 грн.
• ПДФО разом — 4 410 грн, військовий збір — 1 550 грн, орендодавець отримує 25 040 грн.

Різниця між варіантами — 2 860 грн ПДФО. Варіант Б убезпечує від донарахувань, якщо ДПС обере суворіше тлумачення. Варіант А вигідніший для орендодавця. Обрану позицію варто погодити з орендодавцем і застосовувати однаково до всіх договорів.

Орендна плата — 15 000 грн на місяць, оплата 1 числа кожного місяця. Орендар — фізична особа, тому податок сплачує орендодавець.

За IV квартал орендодавець сплачує 6 450 грн до 9 лютого 2027 року. За старою ставкою сума становила б 10 350 грн, тож економія за квартал — 3 900 грн. Доходи за весь 2026 рік відображаються в річній декларації до 1 травня 2027 року: суми до 23.10 — за ставкою 18%, після — за ставкою 5%.

1. Компаніям і ФОП-орендарям: перевірити ставку в обліковій програмі для виплат з 23.10 і обрати позицію щодо оренди за жовтень.
2. Відобразити жовтневі виплати у податковому розрахунку за IV квартал окремо за кожною ставкою.
3. Переглянути договори оренди: чи потрібна додаткова угода щодо суми орендної плати.
4. Орендодавцям — фізичним особам: розрахувати податок за IV квартал з урахуванням зміни ставки й сплатити до 9 лютого 2027 року.
5. Стежити за роз'ясненнями ДПС щодо жовтня та можливої дії ставки з початку року.

Розрахувати податки й скласти звітність з урахуванням нових ставок допоможе послуга «Податки та звітність». Вартість обслуговування для ФОП і ТОВ — на сторінці цін.